作為北京樓市風向標，通州的風吹草動都能調動購房者的神經，一直成為各界關注的焦點。在經過上一輪的調整之后，近期通州多個樓盤開始出現漲價，一則關于“機關單位將落戶通州”的消息在坊間流傳開來，讓沉默了兩年的通州樓市開始新一輪躁動。

 

在新一輪通州漲價波中，表現最明顯的是一些別墅項目，4月15日，位于五環至六環位置的某項目現房別墅產品獲批，擬售價格高達81600元/平方米，這是通州區住宅銷售單價歷史上最高的價格，而該項目此前銷售的高層產品成交均價不足2.5萬元/平方米。

 

除新房之外，活躍的還有通州二手房市場，在通州北苑某二手房中介門店，經紀人小王告訴記者，過去半個月來，在通州找房的買家明顯增多，除了自住需求外，還有不少投資買家。“不過，業主賣房積極性不高，不少業主要么惜售觀望，要么要求上調價格。”

 

近日，傳言稱：“北京通州區政府預留地對于市政府東遷得到審批通過，即將開始動工建設，大約2017年底投入使用！”的消息，也著實讓通州開發商集體亢奮。

 

　據中原地產統計數據顯示，自2011年以來，通州區商品住宅成交均價分別為20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日，通州已簽約新建商品房住宅合計2878套，成交均價為22226元/平方米，同比上漲2.3%。

 

6月24日，河北省委召開常委(擴大)會議，學習中共中央、國務院印發的《京津冀協同發展規劃綱要》，研究討論當地實施意見。據媒體報道，近期京津兩地也召開專門會議，傳達學習綱要內容。綱要頂層設計已經完成，但，落實任務艱巨，面臨諸多嚴峻挑戰。京津冀協同發展，最關鍵的第一步仍是北京的非首都功能疏解。近日，北京通州因為副中心建設等問題，被推到了京津冀協同發展的最前端。

 

《綱要》首先明確京津冀區域的目標定位，即要打造成以首都為核心的世界級城市群。同時，也對京津冀三地進行了發展定位，下一步如何在區域協同發展中實現各自的戰略目標，將是工作重點。

 

同時，明確空間布局，就是要形成“一核、雙城、三軸、四區、多節點”，其中，三軸是骨架，包括京津發展軸、京保石發展軸、京唐秦發展軸。四區中，西部、北部是生態涵養區，中部是核心功能區，南部是功能拓展區，東部是濱海發展區。下一步北京非首都功能疏解就要往這些軸、區、點上布局，在優化空間布局中促進協同發展。

 

在優化空間布局上，首要的重點和難點是北京的非首都功能疏解，它是整個京津冀協同發展的直接動力，邁好這一步，將對京津冀的產業布局、交通布局、生態布局、城鎮布局和公共服務布局等產生重大而深遠的影響。

 

《綱要》明確了時間表和路線圖，包括近期目標、中期目標和遠期目標。

 

近期目標是到2017年，北京的功能疏解要有明顯進展，只剩下一年半的時間，時間緊、壓力大。

 

中期目標是到2020年，也就是5年時間，在交通、產業、生態、城鎮、公共服務等領域都要有所突破或重大進展，而且京津冀協同發展、互利共贏的新格局初步形成，特別是到2020年，北京市人口要控制在2300萬以內，通過疏解存量、嚴控增量，把人口規模有效地控制住。

 

長期目標是到2030年，首都核心功能更加優化，京津冀區域一體化格局基本形成。最重要的是到2030年，京津冀要成為引領和支撐全國經濟發展的重要增長點，成為具有國際競爭力和影響力的重要區域。距離這個目標也就15年時間，難度很大，任務艱巨。

 

從北京的發展角度看，往北是生態涵養區，往西靠山也沒有發展空間，南邊布局了一個很大的新機場項目，而往東是北京行政功能疏解的最佳選擇。同時，也是區位決定的，通州是北京、天津、河北最可以緊密合作的地方，是整個京津冀的核心區，京津冀協同發展的大戰略給通州帶來很大的發展機遇。

 

2010年“兩會”，CBD東擴和通州建設現代化國際新城概念提出，刺激了區域內樓盤價格飆漲，2010年，通州房價出現爆發式上漲，通州房價從2009年的均價不足1萬元/平方米曾一度觸摸到了3萬元/平方米大關，但隨后市場出現調整。在2012年至2013年間，通州整體市場的漲幅低于全市漲幅，這為其近期市場出現漲價跡象提供了空間。

 

泰禾集團總裁助理、品牌總經理沈力男認為，與2009年、2010年時通州房價的虛高相比，隨著通州在交通、商業配套等方面成熟，現在通州的房價則更為“扎實”。從土地出讓來看，主要集中在五環外、六環外，在這種情況下，通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看，目前只有東部和南部地區還有可容納的空間。

 

持相似看法的郭毅認為，就算沒有政府外遷傳聞，通州，特別是通州新城，漲價也是合理現象。她認為，在通州明確北京城市副中心的定位后，今年即將出臺“積分落戶”制度，也就意味著未來在通州購房或租房有機會獲得北京戶籍，這對樓市成交量的升溫形成了巨大支持；此外，通州新城規劃逐步落實，生活配套加速完善。萬達、新光天地這些商業運營巨擘進駐通州，無疑提升了通州商業的整體品質，再加上此前通州引進多所名校及三甲醫院，配套的完備令通州的宜居性大大提升。

 

郭毅同時表示，隨著環球主題影城落戶通州，再加上彩虹之門、新北京中心、綠地中央廣場等大型商業綜合體的入市，承載通州的產業進駐。目前，通州正在扭轉過去的睡城形象，逐步成為有產有業有生活的副中心。

 

不過，另一位業內人士則表示，通州的面積不小，千萬仔細判斷其具體樓盤的投資價值，目前真正決定房價的，已經不僅僅是地段，如果從低買高賣的投資角度看，通州即使再翻一倍，也不一定比目前一些仍舊處于洼地、而未來會有良好規劃的區域漲幅高。

 

“隨著人口、交通、環境等壓力，北京中心城區向外疏解，功能分散化是一種必然的戰略選擇，實際上多年來北京也是一直按照這個思路來進行規劃建設的。”一位接受采訪的專家表示，在這樣一種大的趨勢面前，沒有必要糾結政府搬不搬到郊區這樣的問題，即使搬了也只是大規劃中的一個小部分而已。當下市場環境與2009年大不相同，房價很難被炒過高。

 

（資料來源：人民網 中國新聞網 經濟參考報 北京晨報 京華時報等）