取消限購第一槍之后,取消限價第一槍也來啦!今夜,樓市松綁又迎來一重磅消息。湖南衡陽新建商品房限價政策明年元旦起暫停執(zhí)行。

　　湖南衡陽新建商品房限價政策

　　1月1日起暫停執(zhí)行

　　據(jù)新京報報道,記者從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局主管的衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會獲悉,衡陽市執(zhí)行了一年《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。

　　衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的最新政策如下:

　　衡陽市發(fā)展改革委員會(簡稱發(fā)改委)與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示,該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》(以下簡稱《通知》)為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用,達到了預(yù)期目的,由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸,銷售價格也較為穩(wěn)定,經(jīng)研究,決定于2019年1月1日起,暫停執(zhí)行上述《通知》。

　　就在2017年,衡陽房地產(chǎn)市場十分火熱之時,為規(guī)范衡陽市房地產(chǎn)市場,衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2017年10月17日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》。

　　被暫停執(zhí)行的該《通知》具體內(nèi)容有三個要點:

　　一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。

　　二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格,并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預(yù)售許可申請。

　　三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后,需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布,公布價格為樓盤最高價格,開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示,衡陽此類政策調(diào)整,和近期政策松綁的預(yù)期是非常一致的,體現(xiàn)了當前部分三四線城市基本面的改變,所以政策上也會有類似的調(diào)整地方。

　　嚴躍進表示,根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù),今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米,環(huán)比為3.59%,同比為47.52%。從數(shù)據(jù)上看,2018年1月份的時候,衡陽的均價直接從4000多調(diào)高到了6000多,這或和預(yù)售備案政策有所調(diào)整有關(guān)。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數(shù)據(jù)看,基本上已經(jīng)穩(wěn)定在6500元左右的水平,沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。

　　嚴躍進指出,后續(xù)預(yù)計有很多城市也會加入到放松的行列中,尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放松的可能,對于后續(xù)市場預(yù)期的影響也是比較大的。

　　中央工作經(jīng)濟會議定調(diào):“因城施策”責(zé)任主體在城市政府

　　前不久的中央經(jīng)濟會議上,對樓市的改革也有專門的一段表述:

　　構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系。

　　在堅持“房住不炒”定位的同時,與2017年中央經(jīng)濟工作會議相比,樓市表述有三點差異,一是將“差別化調(diào)控”改為了“分類指導(dǎo)”;二是突出了城市政府主體責(zé)任;三是去掉了“發(fā)展住房租賃市場”的表述。

　　這也意味著地方政府被賦予在房地產(chǎn)上更多的責(zé)任。此前有個別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化,國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為,調(diào)控的主體在地方政府,地方政策進行微調(diào),體現(xiàn)地方對于出臺調(diào)控政策有更大自主權(quán)。各地因城施策,根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展情況進行調(diào)整,既不抑制、也不刺激,使房地產(chǎn)市場的各項政策逐步回歸中性。

　　10多地樓市現(xiàn)“松綁”跡象,風(fēng)向真的要變了?

　　2018年以來,中央和地方對樓市調(diào)控始終保持高壓態(tài)勢,調(diào)控總次數(shù)超過400次,比2017年上漲80%。

　　然而,進入第四季度,越來越多的城市出現(xiàn)了樓市“松綁”的跡象。消息如烽火遍天吹角連營,限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開。

　　據(jù)界面數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計,截至12月20日,全國已有至少10多地放松了樓市調(diào)控,手段包括取消限售/限購/限價、下調(diào)房貸利率等。

　　1、山東菏澤放松二手房限售,打響第一槍

　　12月18日晚間,山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(菏建〔2018〕7號),通知第六條明確規(guī)定:取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

　　通知稱,取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號)中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易,非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。

　　菏澤市住建局在隨后回應(yīng)中稱,當?shù)卮罅颗锔呢泿呕a償?shù)氖忻駸o法購買到合適住房,二手房交易價格也增長較快。根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求,當?shù)貨Q定取消限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

　　2、廣州正式放開公寓個人限購

　　12月19日晚上7點,廣州市住建委官網(wǎng)掛出“紅頭文件”《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》,確認個人可以購買公寓了。不過,個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

　　3、深圳下調(diào)首套房利率

　　12月19日,中國證券報從深圳多家銀行了解到,進入12月份,中行、建行、工行三大行已經(jīng)將首套房貸利率由基準上浮15%下調(diào)至上浮10%,包括交行、農(nóng)行、招行也內(nèi)的其他銀行也在陸續(xù)跟進。

　　中行一位客戶經(jīng)理稱,已經(jīng)接到行里通知,將首套房利率由基準上浮15%下調(diào)至上浮10%。由于深圳樓市成交量下降,目前房貸額度比較寬松。

　　工行、建行網(wǎng)點客戶經(jīng)理證實,只要有購房資質(zhì)和符合征信要求,近期申請的首套房貸款利率基本可以做到基準上浮10%。

　　另有多家銀行在陸續(xù)跟進。

　　4、珠海限購放松,社保繳納年限縮短

　　12月21日,有媒體報道,從珠海市住建局相關(guān)負責(zé)人處獲悉,從今年10月22日開始,非珠海市戶籍居民購房,不再執(zhí)行需連續(xù)繳納5年社保,按個人條件只需繳納1個月、3個月、1年不等。由珠海市人社系統(tǒng)根據(jù)個人條件開具人才購房證明。

　　5、杭州放寬購房社保限制!

　　12月21日,據(jù)錢江晚報報道,在杭州,日前社保補繳政策悄悄進行了微調(diào),24個月內(nèi)補繳不超過3個月無需提供情況說明和勞務(wù)合同。受益于社保補繳條件放松,將有更多外地戶籍人士通過補繳社保的方式獲得在杭購房資格。預(yù)料接下去還會有更多城市,結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的最新變化,相應(yīng)修正、調(diào)整原先的政策。

　　天風(fēng)證券:地產(chǎn)仍是經(jīng)濟發(fā)動機

　　應(yīng)盡快取消限購限貸限售限價

　　我們回顧過去20年的房地產(chǎn)周期及政策,分為四個周期三大輪調(diào)控,1998房改及新經(jīng)濟增長點、2003支柱產(chǎn)業(yè)、2008四萬億、2015去庫存成為四輪地產(chǎn)上漲周期的核心政策,而2005的國八條被稱為調(diào)控元年、2010的國十條被稱為歷史最嚴調(diào)控開創(chuàng)了限購限貸等政策、2016的房住不炒則是對長期的調(diào)控做了規(guī)劃。20年間中國商品房市場從無到有,銷售額2513億上漲到13.4萬億、銷售面積從1.22上漲到17億平、投資從3614億上漲到11萬億、新開工面積從2.04億平上漲到18億平、竣工面積從1.76上漲到10.75億平,復(fù)合增速分別為23%、15%、20%、12%、10%,累計分別成長了54倍、14倍、30倍、9倍,銷售均價從2321元上漲4.3倍至10062元,全國銷售單價破萬,行業(yè)達到了前所未有的高度。

　　我們認為地產(chǎn)發(fā)動機和經(jīng)濟穩(wěn)定劑的作用并沒有改變,中國的城鎮(zhèn)化需求仍舊有較大空間,因此應(yīng)當盡快進行寬松(限購限貸限售限價取消)但不需要強刺激(貨幣超發(fā)),借此機會讓房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)面對一個正常化和市場化的預(yù)期即可,地產(chǎn)刺激后打壓然后又刺激再打壓,政策周而復(fù)始、上壓下托,歷史從未改變,也不會改變,始終如一的就是希望房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展,我們強調(diào)要寬松不要刺激正是基于對地產(chǎn)中長期有利的角度,目前經(jīng)過兩年調(diào)控,房地產(chǎn)即將進入短周期的衰退期,我們認為各個地方政府基于地方財政和因城施策的方向放松地產(chǎn)是大概率的,但中央層級的刺激政策預(yù)期較低,19年中央經(jīng)濟工作會議仍舊提及房住不炒但又同時刪除了政策調(diào)控連續(xù)性和租賃的內(nèi)容,因此不排除隨著經(jīng)濟形勢變化而出現(xiàn)大變化的可能。