麗澤板塊的卷，從西二環(huán)蔓延到西四環(huán)，又從西南二環(huán)擴(kuò)展至西南四環(huán)，即便四環(huán)外的項(xiàng)目也在奢求麗澤板塊外溢。

　　2022年，麗澤板塊的新盤有8個(gè)，包括懋源·煜澤臺(tái)、璟廷、璟瑜、北京瑞府、北京悅府、端禮著、君禮著(未開盤，已經(jīng)開始蓄客)，供應(yīng)超過2500套。

　　然而，真實(shí)的供應(yīng)遠(yuǎn)不止于此。曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的老牌項(xiàng)目中海甲叁號(hào)院、葛洲壩中國府、懋源璟岳也并未清盤。

　　麗澤板塊新老混戰(zhàn)，究竟哪個(gè)項(xiàng)目在領(lǐng)跑？哪個(gè)項(xiàng)目在滯銷？今天，小財(cái)帶大家看一波網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　端禮著領(lǐng)跑 網(wǎng)簽超50%

　　新盤中成交最高的是端禮著，開盤8個(gè)多月，網(wǎng)簽率達(dá)52.96%。

麗澤板塊的部分新盤

　　端禮著的熱銷，讓同行既羨慕又意外。就產(chǎn)品能力而言，首開+北京建工的組合算不上強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，直到中海加入才提升了整體的戰(zhàn)斗力。

端禮著工地現(xiàn)場

　　既然產(chǎn)品力不是最強(qiáng)的，端禮著要在大平層環(huán)伺的麗澤板塊脫穎而出就得拼其他。拋開“西南二環(huán)”、“麗澤金融商務(wù)區(qū)”等加分項(xiàng)，端禮著在操盤方面也確實(shí)下了不少功夫。

　　環(huán)線優(yōu)勢的反面是單價(jià)高，一旦戶型面積過大，總價(jià)也就蹭蹭地上去了。

　　為控制總價(jià)，端禮著把戶型面積設(shè)置為130平三居、150平四居、180平四居。按照實(shí)際的成交均價(jià)11.06萬/平計(jì)算，180平的總價(jià)剛好控制在2000萬以內(nèi)。

　　2000萬是北京豪宅市場的分水嶺，這在豪宅平層化的麗澤板塊同樣適用，畢竟更低的總價(jià)意味著更多的客群。基數(shù)大了，成交的概率也就相對(duì)高一些。

　　實(shí)際上，端禮著有明顯的硬傷。一方面，配建 2.57萬平的“保障性租賃住房”，體量占整個(gè)地塊的26%，社區(qū)的純粹性遭到不少購房人的質(zhì)疑和詬病；另一方面，地塊東側(cè)臨近繁忙的京九線，與鐵路線相隔距離僅50米左右，除了噪音還有共振。

　　但在價(jià)格面前，硬傷也不是完全不能接受，畢竟沒有一個(gè)樓盤是十全十美。其實(shí)環(huán)線位置越靠內(nèi)，資產(chǎn)保值增值就越有保障，畢竟二環(huán)的房子賣一套就少一套。

　　煜澤臺(tái)墊底 網(wǎng)簽不到3%

　　新盤中，煜澤臺(tái)的成交數(shù)據(jù)令市場大跌眼鏡，開盤8個(gè)月網(wǎng)簽只有11套。網(wǎng)簽率墊底，僅為2.93%。

懋源·煜澤臺(tái)被稱為懋源地產(chǎn)的第三代定制奢居

　　一直以來，懋源地產(chǎn)都是北京豪宅市場的傳奇。開發(fā)的項(xiàng)目雖然不多，但紅璽臺(tái)、釣云臺(tái)卻為豪宅市場留下了獨(dú)有的懋源調(diào)性，即堅(jiān)守產(chǎn)品主義。翻譯一下，就是項(xiàng)目周轉(zhuǎn)相對(duì)慢。

　　其實(shí)，懋源地產(chǎn)對(duì)煜澤臺(tái)的期望遠(yuǎn)不只是做好產(chǎn)品這么簡單，還承載著開發(fā)節(jié)奏“提速”的使命。如今看來，產(chǎn)品確實(shí)抗打，但開發(fā)提速這事兒仍需努力。

懋源·煜澤臺(tái)的樣板間一隅

　　比起驚訝，市場更想知道“煜澤臺(tái)這樣的產(chǎn)品為何難以熱銷”，或是“叫好的產(chǎn)品如何才能叫座”。

　　煜澤臺(tái)位于西三環(huán)到西四環(huán)之間，靠近七里莊地鐵站，主力戶型是225平、229平的五居，按照10.6萬/平的單價(jià)計(jì)算，基本都是2000萬+。

　　對(duì)比來看，其他項(xiàng)目的戶型僅做到四居。煜澤臺(tái)臥室數(shù)量的增加，意味著總面積及總價(jià)的增加，這在無形中提高了購房門檻。

　　總價(jià)2000萬+基本屬于終極改善，有如此購買力的消費(fèi)者基本是全北京選房。何況豐臺(tái)并非最佳之地，朝陽與海淀的某些區(qū)域可能更香。

　　以太陽宮板塊的中建玖合府為例，2022年9月19日取得預(yù)售證，截至2月20日網(wǎng)簽388套，網(wǎng)簽率達(dá)94.42%，成交均價(jià)11.70萬/平。

　　同樣是單價(jià)10萬+的房子，區(qū)域不同，命運(yùn)自然也不同，而東西的差異真是肉眼可見。因此，在西三環(huán)到西四環(huán)間做超大戶型的平層，其實(shí)挺冒險(xiǎn)，不僅需要勇氣，還考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。

　　華潤重倉麗澤

　　在上述的8個(gè)新盤中，華潤貢獻(xiàn)兩個(gè)，分別是北京悅府、北京瑞府，合計(jì)近1200套房。

北京瑞府工地現(xiàn)場

　　就環(huán)線位置而言，兩個(gè)項(xiàng)目均位于二環(huán)到三環(huán)之間。其中，北京悅府在南二環(huán)到南三環(huán)之間，北京瑞府在西南二環(huán)到西南三環(huán)之間。

北京悅府工地現(xiàn)場

　　北京悅府位于亞林西板塊，城市界面整潔、干凈，算豐臺(tái)較好的板塊之一。周邊有佑安府、中國璽、昆侖域等高端改善項(xiàng)目，也有萬達(dá)廣場(西鐵營店)以及西鐵營地鐵站加持。

佑安府

中國璽售樓處

　　北京瑞府所在的紀(jì)家廟板塊相對(duì)混亂、破舊，北側(cè)是豐臺(tái)火車站進(jìn)出站路段，東南側(cè)200米處有西南郊冷庫，南側(cè)和西北側(cè)為廣安門回遷小區(qū)萬柳園小區(qū)、萬泉寺回遷房。

北京瑞府附近的城市界面

　　雖然環(huán)線位置差別不大，但由于北京瑞府屬共有產(chǎn)權(quán)房，單價(jià)為10.2萬/平，低于北京悅府的11.2萬/平。

　　截至2月24日，北京悅府、北京瑞府網(wǎng)簽率分別為26.60%、36.18%，后者略勝一籌，這與北京瑞府的價(jià)格優(yōu)勢不無關(guān)系。

　　不過，這兩個(gè)項(xiàng)目的真正看點(diǎn)，其實(shí)是180平+的大戶型賣得如何。至于華潤操盤的真實(shí)水準(zhǔn)，相信時(shí)間會(huì)給答案。

　　“簽不動(dòng)”的尷尬

　　在遍地都是改善盤的北京，即便是當(dāng)年被吹爆的中海甲叁號(hào)院也遭遇了“簽不動(dòng)”的宿命。2023年，中海甲叁號(hào)院交房，目前的網(wǎng)簽率是57.12%，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，啥時(shí)候清盤未知。

中海甲叁號(hào)院售樓處

　　隨著麗澤板塊內(nèi)卷越來越嚴(yán)重，“簽不動(dòng)”的不只是大平層，還有疊拼、聯(lián)排、合院等別墅。除了中海甲叁號(hào)院，葛洲壩中國府也有疊拼，懋源·璟岳則是聯(lián)排與合院。

中國府

　　此外，懋源旗下璟廷、璟瑜也是疊拼產(chǎn)品，與煜澤臺(tái)的取證時(shí)間相差不到一個(gè)月，但目前均無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，可見項(xiàng)目銷售并不理想。

　　這類產(chǎn)品的去化速度，其實(shí)可以參考懋源璟岳。2018年3月5日取得預(yù)售證，目前的網(wǎng)簽率是59.80%。

　　數(shù)據(jù)背后，很多人想知道麗澤的利好能持續(xù)多久？

　　豐臺(tái)2017-2035年規(guī)劃中明確指出，“麗澤金融商務(wù)區(qū)核心區(qū)建設(shè)成為第二金融街，打造具有全球影響力的金融發(fā)展新區(qū)”。

麗澤金融商務(wù)區(qū)

　　麗澤無疑是豐臺(tái)發(fā)展的重中之重，這與金融行業(yè)不無關(guān)系。

　　西城區(qū)政府網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2022年，西城區(qū)的金融業(yè)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)138.7萬億，實(shí)現(xiàn)收入合計(jì)13569.3億，兩者在全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)中的比重分別為94.2%、58.4%。

　　因此，金融發(fā)展新區(qū)被寄予無限厚望，不過建立相對(duì)較慢。目前，盡管不少項(xiàng)目仍以麗澤為噱頭，試圖收割潛在的購房人，但過去幾年里，政策利好其實(shí)已逐步釋放，留給外界的想象力亦越來越少。 （記者 史然）