開局不利，后勁不一定十足。比如，位于大興的熙悅雲上。

　　據說，不少人知道熙悅雲上，是因為開盤就賣得不好。誰曾想，取證都一年多了賣得依然不好。北京建委的數據顯示，截至2022年12月30日，熙悅雲上的網簽率32.01%，成交均價6.34萬/平。

　　在南海子板塊，除了別墅項目中鐵華僑城和園把自己賣成了現房，和錦誠園、合生me悅的網簽都甩熙悅雲上好幾條街。

　　其實，熙悅雲上的體量并不大，共278套房，取證13個月網簽89套，月均去化約6.8套房。如果按照這個速度，熙悅雲上距離清盤還需要熬27.79個月，約兩年多時間。

　　配套“荒漠”

　　◆ 商超：項目附近有社區便利店，距離華聯生活超市(有德家苑店)約800米；周邊沒有大型商場，駕車去薈聚西紅門購物中心、亦莊創意生活廣場分別為25分鐘、15分鐘；

　　◆ 交通：距離地鐵8號線德茂站約1.8公里，步行超過20分鐘、騎行也得10分鐘左右；距離五福堂站更遠，約2.5公里；附近有德茂橋東、德茂莊、上林苑小區等公交站；項目臨近南五環路，附近是京臺高速、舊宮新橋等，駕車方便進入市區；

　　◆ 醫院：項目周邊醫療資源匱乏，距離大興區中西結合醫院約3公里，駕車10分鐘；

　　◆ 教育：臨近舊宮第三幼兒園、舊宮鎮德茂幼兒園；附近有大興區德茂學校(含小學、中學)、舊宮鎮第二中心小學、北京錢學森中學，再遠一點是北京市豐臺區東高地第四小學；

　　◆ 公園：2公里范圍內有南海子公園、舊宮城市森林公園，步行約20分鐘；

　　YZ00-0801-0015、0016為熙悅雲上項目

　　順著德賢路往南，穿過南五環、京臺高速就能看到熙悅雲上繁忙的工地，由兩塊住宅用地形成組團，地塊均相對方正。與熙悅雲上一路之隔的，是和錦誠園。

　　南海子板塊雖屬舊宮，但在南五環外，周邊配套堪稱“三無”，要啥沒啥，大環境鮮有加分項。

　　公共交通方面，熙悅雲上恰好在地鐵8號線德茂站、五福堂站的中間，距離哪站都不近。如果依靠公共交通通勤，可能比較費勁。

　　熙悅雲上距離地鐵8號線德茂站約1.8公里

　　項目臨近南五環路和京臺高速，方便進入市區，但西側的樓棟可能會面臨噪聲的困擾。除公共交通外，與生活相關的醫療、商超、教育等配套也較為匱乏，板塊整體的居住氛圍感略差。

　　從規劃看，熙悅雲上有商業金融服務業用地與郵政設施用地。其中，商業用地的地上面積1.66萬平，體量不大，類似于社區商業。不過，這兩幅地塊均在五福堂地鐵站附近，距離熙悅雲上超過2公里。

　　藍色部分為兩塊基礎教育用地

　　周邊規劃顯示，熙悅雲上東側有一塊基礎教育用地，毗鄰的和錦誠園也有一塊基礎教育用地。這些規劃中的配套，均需要一定的時間周期來落地。

　　有人說，熙悅雲上最奢侈的配套是南海子公園。小財想說，宜居的標準并非單一維度，僅有公園，你愿意埋單么?

　　南海子板塊被“暴擊”

　　根據規劃要求，熙悅雲上的總地上建筑規模8.26萬平，容積率2.5，限高45米，建筑形態為小高層，可售共10棟樓。

　　馬路右側的熙悅雲上已封頂

　　需要指出的是，熙悅雲上須配建1.28萬平的“公共租賃住房”，建成后由北京城市副中心投資建設集團有限公司回購并持有，回購價格9000元/平，這意味著會犧牲社區的純粹性。

　　熙悅雲上各地塊規劃指標

　　雖然和錦誠園、合生me悅、熙悅雲上均屬南海子板塊，但產品有差異。其中，和錦誠園、熙悅雲上主打改善，兩個項目上演貼身肉搏；而合生me悅則以剛需為主，兼顧部分改善。

　　南海子板塊部分項目比較分析

　　和錦誠園取證最早，為2020年8月30日，戶型包括111平的三居、130平的四居、143平的四居、171平的四居。

　　其次是合生me悅，2021年7月23日取證，戶型主要有52平的一居、72平的兩居、95平的三居、120平四居。

　　熙悅雲上取證最晚，為2021年11月16日，戶型涵蓋106平的三居、115平的三居、152平的四居。

　　截至2022年12月30日，以上三個項目的網簽率分別為80.72%、57.54%、32.01%。

　　合生me悅售樓處

　　三個項目中，合生me悅距離德茂地鐵站最近，約700多米，步行10分鐘左右。作為剛需盤，臨鐵優勢對剛需客群的吸引力簡直不要太大。因此，一居、兩居戶型的銷售相對火爆。

　　除剛需戶型外，合生me悅的改善戶型與和錦誠園、熙悅雲上易形成正面競爭。綜合來看，三個項目PK到最后其實是改善類戶型的廝殺。

　　與熙悅雲上一路之隔的，是和錦誠園

　　和錦誠園勝在開盤早，盡管市場受疫情影響有所波動，但總體平穩。自2021年開始，房企陸續出現流動性危機，市場開啟下行通道，信心降至谷底。行業的底色在合生me悅、熙悅雲上的網簽上均有所體現。

　　成交均價顯示，和錦誠園最低，6.12萬/平；熙悅雲上最高，6.34萬/平。單價方面，熙悅雲上沒有和錦誠園、合生me悅有優勢。

　　剛需戶型重在走量，速度會快，而改善戶型的去化相對較慢。一方面，大興多年來以承接南城的剛需為主，改善客群的基數相對小。另一方面，伴隨舊宮鎮被納入亦莊新城，整體熱度有所提升，但板塊內分化嚴重，舊宮北與舊宮南已是天壤之別。

　　同樣主打改善，南海子板塊顯然不及舊宮北。得益于地理位置，舊宮北主要在南四環到南五環之間，周邊配套相對成熟，如今正升級為崛起中的改善板塊。

　　西紅門橡樹灣工地現場

　　值得注意的是，對南海子板塊形成暴擊的還有西紅門板塊。例如，西紅門橡樹灣于2022年3月11日取證，截至2022年12月30日網簽率已達41.61%，成交均價6.28萬/平。對比來看，這就是傳說中的位置好、配套佳、價格還美麗，熙悅雲上拿什么去PK呢？（記者 史然）