端禮著是帶著高光出生的，僅“西南二環(huán)”、“麗澤金融商務(wù)區(qū)”兩個標(biāo)簽就甩其他項目好幾條街。環(huán)線優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)加持，升值空間的天花板貌似都不知道在哪。

　　因為地處豐臺，區(qū)域的AB面也在端禮著項目上體現(xiàn)得淋漓盡致，畢竟高光之下也有暗影。

　　稀缺性與保租房并存

　　◆ 商超：臨近麗澤天街，約600米，步行8分鐘左右；距離萬達廣場(豐臺西鐵營店)約兩公里，駕車不到10分鐘；周邊有金融街商圈、廣安門商圈、西單商圈等；

　　◆ 交通：距離地鐵14號線菜戶營站約800米，屬于妥妥的臨鐵盤；駕車出行上菜戶營橋，即可直達西、南二環(huán)路；

　　◆ 醫(yī)院：項目周邊醫(yī)療資源豐富，靠近中國中醫(yī)科學(xué)院廣安門醫(yī)院、宣武醫(yī)院、天壇醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心、世紀(jì)壇醫(yī)院、友誼醫(yī)院等，車程約10-20分鐘；

　　◆ 教育：靠近布朗幼兒園與中愛嬰幼國際日托幼稚園；附近有北京朝陽芳草地國際學(xué)校麗澤分校、豐臺第五小學(xué)；2公里范圍內(nèi)有北京市右安門外國語學(xué)校、北京市徐悲鴻中學(xué)等；

　　◆ 公園：距離豐宜公園、西鐵營公園均為1.5公里，步行約20分鐘左右；

端禮著位于豐臺區(qū)菜戶營橋西南側(cè)

　　端禮著位于豐臺區(qū)菜戶營橋西南側(cè)，整個地塊呈三角形，由萬泉寺路、蓮花河路、豐草河北路圍合而成。

　　地塊雖談不上方正，但環(huán)線位置足夠吸睛。畢竟從2018年以來，二環(huán)的供地就未超過1%，端禮著可謂自帶稀缺性。

端禮著的地塊分布

　　稀缺之上，自然是內(nèi)城難得的配套。西南二環(huán)到三環(huán)的位置，讓端禮著的周邊配套相對完善。交通、商超、醫(yī)療、教育等雖稱不上頂配，但可滿足基本生活。此外，與端禮著配套的地塊有教育用地、商業(yè)金融服務(wù)用地，分別規(guī)劃為12班制的幼兒園及相關(guān)的商業(yè)等。

端禮著臨近麗澤天街

　　值得注意的是，端禮著的總地上建筑規(guī)模約10.16萬平，其中須配建 2.57萬平的“保障性租賃住房”，體量占整個地塊的26%。

　　由于端禮著位于麗澤金融商務(wù)區(qū)的東南角，金融街及其外溢的高端改善需求是其核心。然而，因配建“保障性租賃住房”，社區(qū)的純粹性也遭到一些購房人的質(zhì)疑和詬病。

　　與鐵路線僅相隔50米

　　在麗澤金融商務(wù)區(qū)，環(huán)線位置疊加11.2萬/平的指導(dǎo)價，決定了端禮著的產(chǎn)品類型只能是大平層。

麗澤金融商務(wù)區(qū)一隅

　　端禮著本身的體量較小，整體規(guī)劃為10棟樓，共406戶，建筑類型為小高層。其中，有兩棟是“保障性租賃住房”，1棟為配套樓，其余7棟樓為出售房源。產(chǎn)品的面積段為130-180平，包括130平的三居、150平的四居、180平的四居。

端禮著地塊的規(guī)劃要求

　　端禮著最大的硬傷，是地塊東側(cè)臨近京九線，相隔距離僅50米左右。京九線被譽為中國“三橫五縱”干線鐵路網(wǎng)中的一縱，重要性與繁忙程度不言而喻。

　　當(dāng)火車經(jīng)過時，不僅有鐵軌共振的聲音，偶爾還會鳴笛。噪音容易解決，關(guān)鍵是共振。有住鐵路附近的朋友和小財形容，50米左右的距離就相當(dāng)于睡在鐵軌上。

　　如此短的距離，基本不可能總開窗戶。連開窗都很難自由，這樣的豪宅你還要么？其實，一些老城區(qū)的火車站附近，地段也不錯，但周圍房子的價格漲幅有限，很大程度就和鐵軌共振有關(guān)。即便通過綠地隔離帶來隔音，噪音、共振的影響多少還是會有。

端禮著在路口的廣告牌

　　鐵路線既然避不開，端禮著在樓棟規(guī)劃時，也試圖增加樓棟與鐵路線之間的距離。從沙盤圖看，地塊東側(cè)共有4棟樓，兩棟“保障性租賃住房”在東北角，往南是兩棟出售房源，且戶型都是130平的三居。

　　“保障性租賃住房”不涉及銷售問題，租給誰也是未知。而130平則是端禮著的最小戶型，總價也是最低，按照指導(dǎo)價計算約1456萬。

　　其實，房子總價越高，購房人對房子越挑。一看千萬級別的房子竟然挨著鐵路線，可能會直接pass掉，畢竟麗澤最不缺的就是大平層。因此，端禮著把130平的三居放在地塊東邊，也是下了狠心的。

　　價格存在倒掛

　　麗澤的卷，在于能來的開發(fā)商基本都來了，來了就做大平層。雖然都做大平層，但強中自有強中手。在高端改善產(chǎn)品方面，首開+北京建工聯(lián)合體的優(yōu)勢并不明顯。

　　因此，拿下端禮著地塊后，兩家開發(fā)商選擇中海作為合作伙伴。即便如此，與端禮著正面PK的是華潤的北京瑞府。華潤的發(fā)展歷程不必細(xì)說，打造高端產(chǎn)品的能力也是北京市場一絕。

端禮著的工地現(xiàn)場，塔吊林立

　　既然是高手過招，端禮著、北京瑞府均展現(xiàn)了開發(fā)商不俗的產(chǎn)品力。加上，戶型面積的尺度也夠，大平層的空間感都很足。僅產(chǎn)品層面，均屬于可閉眼入的項目。

　　北京瑞府位于西南二環(huán)與三環(huán)之間，以高端改善為主，面積戶型為132平的三居、155平的四居、188平的四居。

端禮著與北京瑞府的部分資料

　　盡管在地理位置上，更靠近西南三環(huán)，但作為共有產(chǎn)權(quán)房，北京瑞府銷售指導(dǎo)價是10.9萬/平。因為政府產(chǎn)權(quán)占比為6%，項目的均價被拉低至10.25萬/平，低于端禮著的11.2萬/平。

　　由于戶型面積接近，端禮著的總價為1456-2016萬，北京瑞府總價1353-1927萬。對比發(fā)現(xiàn)，北京瑞府的單價和總價更有優(yōu)勢。

　　需要指出的是，北京瑞府也臨近鐵路線，約200米左右。不過，北京瑞府的地塊并不配建“保障性租賃住房”，其社區(qū)更純粹，圈層相對精準(zhǔn)。

　　小財想說，房子沒有完美的，反正內(nèi)城的大平層賣一套就少一套。如果你買端禮著，就是靠近二環(huán)；買北京瑞府，那是三環(huán)以里。嗯，發(fā)現(xiàn)區(qū)別沒？

　　北京建委的數(shù)據(jù)顯示，端禮著與北京瑞府的取證時間分別為2022年6月17日、2022年5月28日。截至12月23日，兩個項目的網(wǎng)簽率為46.31%、30.91%。

端禮著對面的二手房

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，兩個項目賣得都不差。畢竟附近的中國璽12月的掛牌價是12.54萬/平，昆侖域則是15.96萬/平，端禮著與北京瑞府的價格優(yōu)勢還是很明顯的。而相比周邊的二手房居住舒適度也不是一個level。

　　內(nèi)城的大平層，同樣有資產(chǎn)配置屬性。撇開地理位置與價格倒掛，麗澤金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)雛形已現(xiàn)，而產(chǎn)業(yè)規(guī)模其實只是時間問題。(記者 張增艷)