作為第一家司法重整的全國性地產上市公司，金科的重整進程可以說是受到萬眾矚目，也承載了很多股民的期待，以及主管部門對房地產風險化解的預期。

　　因此，對于金科能否重整成功，其實不必有任何懷疑。但是金科的重整究竟怎么做，投資人能帶來什么，根據金科公告披露的重整投資協議不難看出投資方案設計巧妙，投資安排誠意滿滿，可謂驚喜不斷。

　　一、投資入股價格超預期。產投成本0.63元/股，受讓12億股，對價7.56億元，鎖定期3年，超出預期；財投成本1.04元/股，受讓18億股，鎖定期1年，大超預期。財投加產投的投資平均股價為0.88元，金科曾經最低股價下探到0.77元，過去20個交易日的均價20日、60日、90日均價分別為1.6元、1.44元、1.38元，比最近其他幾家公司的入股價格都要高出不少，產業投資人誠意十足。

　　二、提供1:1流動性支持。產業投資人承諾按照1:1比例提供借款7.5億元，且成本是1年期LPR，金科過去正常經營時候，在公開市場發債成本最低是6%，充分體現了產業投資人的信心和誠意，借款額度和條件超出預期。尤其是結合了信托包的安排，33億的股加債投入，對新金科的發展來看，應該是足以支撐了。同時1:1的流動性支持，在其他公司案例中也是不常見的。

　　三、產業投資人兜底投資款。公告第2.4條：產業投資人及乙方將全面負責財務投資部分的資金募集，負責確定財務投資人的人選，并確保財務投資人按時足額支付全部投資款。如未招募足夠的財務投資人、財務投資人無法按本協議或財務投資協議約定支付投資款，導致投資款合計不足26.28億的，由乙方二承擔兜底責任。說白了，就是告訴市場，錢的問題不用操心，產業投資人給做了兜底。

　　四、新增產業投資人給市場想象空間。公告里有一段話：“在協議簽署后十五個工作日內，如有新增產業投資人，各方將與新增產業投資人另行簽署協議，并明確新增產業投資人、本協議中的產業投資人及乙方各自的投資款、兜底責任及違約責任”；還有一個腳注：“新增產業投資人是指除乙方外，新增的其他乙方指定且經甲方、丙方認可的有投資意愿且正在履行重整投資審批程序、能夠進一步增強與甲方業務協同的其他產業投資人。”經常看公告大家應該知道，很少會專門針對一個名詞進行批注，出現專門提示，說明很重要，而且是正在走程序，進一步增強產業協同。

　　五、履約保證金誠意滿滿。品器聯合體已經在11月27日前支付了1億元的締約保證金，簽協議后20個工作日付30%履約保證金(7.88億元)，法院裁定后10個工作日內再付21%履約保證金(5.52億元)，法院裁定后60天內付剩余49%的投資款(12.88億元)；這個支付節奏里既考慮了對投資人履約能力的要求(51%履約保證金，這是其他任何案例里都沒有的高比例履約保證金)，協議里也給了投資人的付款節奏做了順暢連接的安排，同時也保證了重整裁定執行后的資金使用。

　　六、轉增股份上限已經明確。在公告的7.1.1條明確：在不違反證券監管規則和有關部門監管要求、不損害中小股東和債權人利益的前提下，重整過程中，金科股份實施資本公積轉增股票的數量上限將不超過53億股。轉增后的總股本只比今年重整成功的新華聯多10億股，以金科的體量，絕對是以最小的資本擴張來實現債務清償，應該是管理人在設計方案時候有意識的控制股本規模，盡可能降低未來面值退市風險。

　　七、信托計劃設計巧妙。金科股份《重整計劃》 及重慶金科《重整計劃》分別設立服務信托，將《重整計劃》規定的剝離資產轉讓并登記至服務信托名下，基于服務信托持續生產經營管理需要，甲方《重整計劃》應規定由金科股份或其指定主體擔任服務信托的資產管理服務機構，但信托受益人大會有權根據信托合同的約定更換資產管理服務機構。

　　也就是說金科重整中實現了“低質低效資產和負債的剝離”，同時又不是一撥了之，繼續提供管理；真正實現了“風險切割”和“交樓履責”的完美結合。信托是金科股份重整投資方案里最大的驚喜，這可以完全打消大家此前的質疑，不到30億資金怎么能撬動金科超2000億元的債務重整呢？現在看到信托計劃大家應該就可以放心。

　　對于債權人來說，也是一個不錯的安排，當前在房地產最低谷的時候按照司法審計評估價格保留在信托計劃里，未來房地產企穩回升后，信托包的資產繼續在金科股份的管理下必將重新提高價值，到那個時候債權人的利益可以更好保障！

　　八、首次披露未來經營計劃。定位“不動產服務商”，金科是明智的，馬蔚華、馮侖這些大佬已經敏銳察覺到“存量房產”時代的機會了。經過本輪行業深度調整，市場主體將大幅減少，大量因企業主體陷入困境而產生的特殊資產將逐漸增加。這為重整后的金科股份帶來業務機會，金科股份在房地產開發方面擁有豐富的經驗，且重整成功后可以輕裝上陣參與特殊資產的運營管理和盤活，在特殊資產管理市場形成較強的市場影響力和差異化的競爭能力，從而獲得快速發展的先機。提出未來新金科的業務將圍繞“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大板塊，這才是核心競爭力，中國可以出現另外一家全國性的資產管理商業機構，新金科值得期待。

　　九、黃紅云愿意放棄控制權。公告的5.2.1條明確，產業投資人要提名9名董事里的7名，按照現有的股權結構，未來產業投資人會持有公司大概11%的股份，黃紅云稀釋后大概是7%，雙方之間的持股差距合適，產業投資人以最小代價獲得公司控制權，未來公司控制權轉到產業投資人手上，很多公司走不出來就是因為老股東的“舍不得與放不下”，黃紅云的格局也意味著金科的新生。

　　十、投資人之間也有明確分工。上海品器負責戰略和轉型，公告里提到：上海品器為北京品器管理咨詢有限公司(以下簡稱“北京品器”)的全資孫公司。北京品器是馮侖等創辦的專注于大健康不動產的資產管理機構，由前招商銀行行長馬蔚華擔任名譽主席，馮侖擔任董事長，張勇、王謙、單大偉、張冬冬等為創始合伙人，致力于通過科技賦能和機制創新，創造最具價值的健康空間；天嬌綠苑負責資金和資本，公告里也提到：依托其背后的多元化的資本結構與強大的資金支持，積極探索地產業務從“高負債、高杠桿、高周轉”的傳統模式向“輕重并舉”轉型之路。

　　一個負責戰略和轉型、一個負責資金和資本，所以很多時候，不要僅僅盯著投資人資質，適合的才是最好的。

　　金科這家曾經的老牌千億級房企，在各界的支持和自身的努力下，正走出了一條房企化解風險的道路，在政策催動地產止跌回穩的態勢下，新金科的未來值得期待。