時(shí)隔僅半個(gè)月時(shí)間，北京再次拍出單宗超百億元地塊。12月12日，北京豐臺(tái)西南二環(huán)外萬泉寺地塊被中海以110.54億元摘得。至此，北京今年土拍總量達(dá)到40宗，土地出讓金總額突破1500億元。值得一提的是，該宗地塊未來商品房銷售不限價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，地價(jià)與房價(jià)雙限的取消，一方面說明價(jià)高者得正在成為北京優(yōu)質(zhì)土拍的新趨勢(shì)，另一方面也正是把樓市交還給市場(chǎng)的有力表現(xiàn)。

　　半個(gè)月兩宗百億地塊

　　根據(jù)出讓文件，中海此次摘得地塊位于豐臺(tái)區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)，土地性質(zhì)為R2二類居住用地，用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價(jià)110.54億元。由于地處西南二環(huán)與三環(huán)之間，臨近麗澤金融商務(wù)區(qū)，距離地鐵房山北延線東管頭南站約800米，頗受工作在金融街的改善型與麗澤剛改需求用戶關(guān)注。

　　雖然地塊位置優(yōu)越，但中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，該地塊臨近京滬線鐵路，噪聲較大。同時(shí)，地塊內(nèi)部中央有一處明代家族祭祀臺(tái)基遺跡，狹長，屬于考古研究發(fā)現(xiàn)，必須保留。因此對(duì)開發(fā)商的開發(fā)專業(yè)度也有一定要求。

　　最終一如外界預(yù)期，由中海北京以110.54億元競(jìng)得，樓面價(jià)約6.2萬元/平方米。

　　易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京在年底積極供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的地塊，此類地塊后續(xù)銷售方面的流速會(huì)很好，也符合本輪一線城市豪宅交易的心態(tài)和需求。

　　值得一提的是，這也是年內(nèi)第三宗、半月內(nèi)第二宗北京出讓的百億地塊。

　　11月29日，同樣是中海以153.32億元競(jìng)得酒仙橋+十八里店+小紅門組團(tuán)地塊。

　　另一宗超百億地塊則是6月13日，北京朝陽酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)組合地塊，由與中海同屬中建系的中建智地聯(lián)合體以112億元摘得。

　　至此，北京今年土拍總量達(dá)到40宗，雖較2023年的54宗減少14宗，但土地出讓金總額已達(dá)1548.99億元，預(yù)計(jì)隨著12月30日起拍價(jià)21.08億元昌平北七家鎮(zhèn)東二旗村地塊的競(jìng)拍揭曉，土地出讓金額將與2023年基本持平。

　　不限價(jià)的想象空間

　　值得注意的是，出讓文件中并未對(duì)萬泉寺地塊設(shè)定土地合理上限價(jià)格，也沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)。也就是說，該地塊地價(jià)與房價(jià)均無限制。

　　土地市場(chǎng)的“雙限”源于土地供應(yīng)的“雙集中”政策。在北京，自2021年試點(diǎn)集中供地后，在土地出讓環(huán)節(jié)制定了“政策工具箱”。即在鎖定土地價(jià)格上限的基礎(chǔ)上，通過競(jìng)其他條件確定土地競(jìng)得人，包括競(jìng)公共租賃住房面積、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住房建設(shè)方案等。意在通過合理控制地價(jià)，推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

　　時(shí)隔三年，萬泉寺地塊首次取消土地合理上限價(jià)格。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，這也標(biāo)志著一種新趨勢(shì)的起點(diǎn)。該地塊所采用的定價(jià)規(guī)則并非孤立現(xiàn)象，而是預(yù)示著未來可能有更多地塊將不再設(shè)定價(jià)格上限，無論是地價(jià)還是房價(jià)，均將由市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)決定，并由開發(fā)商自主判斷可接受的價(jià)格上限。據(jù)張凱介紹，自本宗不限價(jià)地塊推出之后，北京又陸續(xù)上新了3宗不限價(jià)地塊：昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)CP01-1503-0002、0008、0009地塊；海淀朱房村0029、0030地塊；豐臺(tái)西南郊冷庫及周邊改造項(xiàng)目FT00-2404-0005地塊。不限價(jià)地塊一方面說明價(jià)高者得正在成為北京優(yōu)質(zhì)土拍的新趨勢(shì)，另一方面也正是把樓市交還給市場(chǎng)的有力表現(xiàn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類地塊取消了各種約束，這其實(shí)使得房企投資拿地的約束大幅度減少，也在很大程度上使得后續(xù)土地方面的定價(jià)和銷售更加具有自由度。

　　郭毅補(bǔ)充道，但這并不意味著北京的房價(jià)會(huì)因此過快上漲或?qū)е聝r(jià)格管控的失效。相反，對(duì)于企業(yè)而言，它們?nèi)匀粫?huì)根據(jù)地塊本身的市場(chǎng)環(huán)境、客戶需求的基數(shù)以及市場(chǎng)可接受的價(jià)格范圍，包括企業(yè)預(yù)期的利潤空間，來推算出一個(gè)合理的地價(jià)上限和房價(jià)上限。

　　一線城市優(yōu)質(zhì)地塊走熱

　　事實(shí)上不只是北京，近期一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中推出，疊加市場(chǎng)觸底反彈，房企拿地的熱情逐步升溫。11月27日，上海浦東新區(qū)的一地塊經(jīng)過202輪競(jìng)價(jià)，由華潤置地、中能建和越秀聯(lián)合體以78.969億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)40.37%。12月2日，華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體經(jīng)過295輪競(jìng)價(jià)，競(jìng)得深圳南山區(qū)地塊，成交金額達(dá)185.12億元，刷新深圳涉宅地塊成交總價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率達(dá)46.3%。

　　土地市場(chǎng)升溫背后，一是優(yōu)質(zhì)地塊的推出，二是各城市土地拍賣規(guī)則的優(yōu)化。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，目前已有20個(gè)城市推出了超過30宗優(yōu)質(zhì)地塊，高品質(zhì)、稀缺性的地塊集中供應(yīng)，吸引了資金充裕的房企進(jìn)行補(bǔ)倉。同時(shí)，土拍限制規(guī)則的取消和調(diào)整優(yōu)化，也增加了房企對(duì)地塊的興趣。此外，后市的銷售壓力小，縮短了投資回報(bào)周期，有利于房企快速實(shí)現(xiàn)回款。

　　在郭毅看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的地域性特征，即在三四五線城市中，開發(fā)機(jī)會(huì)顯得尤為有限，市場(chǎng)潛力難以充分挖掘。相比之下，一線城市和部分二線城市仍保留有相對(duì)較大的發(fā)展空間。因此，開發(fā)商的投資重點(diǎn)主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市。但深圳由于外來人口比例較高，其需求具有一定彈性，市場(chǎng)狀況略顯微妙。北京和上海則被視為最為穩(wěn)定的市場(chǎng)，因此吸引了大量開發(fā)商集中拿地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)的購地主力，從2025年的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和企業(yè)心態(tài)來說，會(huì)集中在一二線城市，同時(shí)會(huì)集中在此類城市優(yōu)質(zhì)地段。這也意味著后續(xù)房企投資資金會(huì)加快進(jìn)入此類區(qū)域，反過來也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的預(yù)期調(diào)整等帶來積極影響。

　　謝逸楓則表示，隨著成交量的逐步穩(wěn)定，這種穩(wěn)定態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將逐漸傳導(dǎo)至房價(jià)，推動(dòng)房價(jià)出現(xiàn)回漲。房價(jià)的回漲又會(huì)進(jìn)一步影響土地市場(chǎng)，帶動(dòng)土地市場(chǎng)的回升。土地市場(chǎng)的回暖，最終將促進(jìn)投資額的增長。因此，綜合來看，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)走向?qū)⒂l(fā)明顯。