11月26日，中指研究院發(fā)布基于房企三季報的研究報告稱，2024年前三季度，滬深上市房企的營業(yè)收入均值為162.6億元，同比下降21.1%，凈利潤均值由去年同期的8.4億元下降至-1.6億元，出現(xiàn)虧損。從公布財務(wù)數(shù)據(jù)的72家滬深上市房企具體表現(xiàn)來看，有75%的企業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)收入的同比下降，上市房企營業(yè)收入和凈利潤仍在繼續(xù)調(diào)整。

　　從盈利到虧損

　　報告顯示，2024年前三季度，滬深上市房企的營業(yè)收入均值為162.6億元，同比下降21.1%，凈利潤均值由去年同期的8.4億元下降至-1.6億元，出現(xiàn)虧損。從公布財務(wù)數(shù)據(jù)的72家滬深上市房企具體表現(xiàn)來看，有75%的企業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)收入的同比下降，53%的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損。

　　以大悅城為例，該公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入204.8億元，同比下降1.1%；歸母凈利潤-5.9億元，同比下降16.7%；扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤-16.3億元，同比下降187.4%。對于歸母凈利潤的降低，大悅城方面給出的理由是，主要原因是部分項目計提減值準(zhǔn)備，受合作開發(fā)項目結(jié)算周期影響，對聯(lián)合營企業(yè)投資收益同比減少。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅解釋稱，開發(fā)商在支付了土地成本、施工及建安成本等一系列運(yùn)營成本后，預(yù)期的銷售或經(jīng)營性回款金額卻出現(xiàn)了難以預(yù)估的明顯下降。因此，開發(fā)商選擇通過集體減值的方式，一次性將損失充分反映出來。這一做法無疑會對開發(fā)商的凈利潤產(chǎn)生負(fù)面影響，因為相關(guān)成本已經(jīng)發(fā)生，而預(yù)期收益卻大幅下降。

　　值得注意的是，計提減值導(dǎo)致歸母凈利潤降低的情況并非個例，大悅城只是其中之一。在2024年半年報中，金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展等眾多房企也遭遇了類似的困境。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，因計提減值而陷入虧損的房企數(shù)量不在少數(shù)。這些房企在銷售樓盤或土地項目等資產(chǎn)時，往往由于資產(chǎn)面臨較大虧損或價格急劇下降，導(dǎo)致其賬面價值低于可收回金額。這種現(xiàn)象通常發(fā)生在企業(yè)早期以高價獲取土地，而后續(xù)銷售時價格卻大幅降低的情形中。

　　為了加速去化、增加營收，房企普遍采取降價銷售策略。然而，與拿地時的高溢價率相比，降價銷售不僅導(dǎo)致房企的銷售收入減少、毛利率下滑，還可能引發(fā)已售項目的存貨跌價損失，進(jìn)而增加計提減值的壓力。

　　以2021年為例，大悅城以高溢價率摘得高陵區(qū)4宗合計244.93畝居住用地，總成交價約為22.17億元，上述地塊的溢價率分別高達(dá)148%、112%、151%及131%。如今，房企以降價方式售出這些地塊開發(fā)的項目，無疑進(jìn)一步壓縮了房企的盈利空間。

　　營收下滑背后的結(jié)轉(zhuǎn)面積難題

　　此外，房企在2024年前三季度普遍遭遇了歸母凈利潤下滑的困境，這一狀況不僅受到計提減值增加的影響，還與營收下滑緊密相關(guān)。

　　作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的保利發(fā)展，在2024年前三季度，營收和凈利潤也均出現(xiàn)了同比下降的情況。具體來看，2024年1—9月，保利發(fā)展的營業(yè)收入為435.25億元，較去年同期下降21.62%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.93億元，同比下降63.31%。實現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；簽約面積1349.62萬平方米，同比減少29.66%。

　　保利發(fā)展方面指出，本期歸母凈利潤的降低主要?dú)w因于結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少和項目毛利率的下滑。

　　對此，郭毅分析稱，開發(fā)商的結(jié)轉(zhuǎn)收入遵循會計準(zhǔn)則的要求，通常在房屋竣工備案驗收并交付使用后才會進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。這意味著，并非銷售房屋后即可結(jié)轉(zhuǎn)收入，因為當(dāng)前市場上銷售的房屋多為期房，從期房到竣工備案往往需要至少兩年的時間周期。因此，開發(fā)商的結(jié)轉(zhuǎn)收入大多在房屋竣工備案后才能實現(xiàn)。通常情況下，結(jié)轉(zhuǎn)收入的降低會伴隨著結(jié)轉(zhuǎn)面積的下行趨勢。

　　郭毅的觀點得到了數(shù)據(jù)的支持。2024年1—9月，全國房屋竣工面積約為3.68億平方米，同比下降24.4%，其中住宅竣工面積約為2.69億平方米，同比下降23.9%。然而，值得注意的是，盡管整體竣工面積有所下滑，但房企銷售狀況在10月有所好轉(zhuǎn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1—10月，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%，但降幅較上月有所縮窄。特別是10月單月，TOP100房企銷售額同比增長10.53%，環(huán)比增長67.45%。

　　對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，雖然結(jié)轉(zhuǎn)面積的大幅下滑是導(dǎo)致房企營業(yè)收入下降的主要原因，但10月以來房企銷售的好轉(zhuǎn)或?qū)ξ磥韮r格預(yù)期的平穩(wěn)及結(jié)轉(zhuǎn)營收的回升構(gòu)成利好。但短期內(nèi)效果或?qū)⒉幻黠@。

　　杠桿率和短期債轉(zhuǎn)好

　　但也并非全是壞消息。杠桿率的提升和短期債的轉(zhuǎn)好，都預(yù)示著開發(fā)商的融資環(huán)境、債務(wù)壓力在轉(zhuǎn)好。報告指出，截至2024年9月底，滬深上市房企杠桿率呈現(xiàn)上升趨勢，短期償債能力有所下降。具體而言，滬深上市房企凈負(fù)債率均值達(dá)到87.1%，較去年同期增長了6.3個百分點，同時現(xiàn)金短債比下降至1.1，較去年同期減少了0.3。

　　以萬科為例，截至2024年9月底的有息負(fù)債總額為3276.1億元，其中一年以上有息負(fù)債占比64.4%，凈負(fù)債率為66.2%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.4%，較年初微降0.1個百分點，貨幣資金持有量為797.5億元。而保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率則降至74.9%，較上年度末下降了1.7個百分點。

　　郭毅表示，杠桿率上升的原因主要在于融資層面的政策支持，特別是白名單制度的建立及對應(yīng)貸盡貸的要求，使得企業(yè)在資金使用上相對更為寬松，進(jìn)而導(dǎo)致杠桿率有所提升。

　　但謝逸楓也指出，滬深上市房企的杠桿率若有所上升，通常意味著其短期償債能力有所下降。其次，杠桿率的變化可能有利于房企在股票市場上建立相對良好的增長基礎(chǔ)。然而，從中長期債務(wù)角度來看，這可能會給房企帶來一定的壓力。

　　從到期債務(wù)規(guī)模來看，房企仍存在一定的償債壓力。據(jù)中指研究統(tǒng)計，房企2024年四季度到期需償還的債券余額為1304.6億元，一年內(nèi)(2024.10—2025.09)到期余額為7272.7億元；兩年內(nèi)(2024.10—2026.09)到期余額13892億元。

　　劉水認(rèn)為，綜合來看，滬深上市房企短期內(nèi)改善現(xiàn)金流仍面臨一定挑戰(zhàn)，需以流動性為核心，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，加大高流動性項目的推售力度，狠抓銷售回款，同時抓住政策窗口期，增加現(xiàn)金流入。

　　郭毅進(jìn)一步指出，回顧房地產(chǎn)行業(yè)的黃金二十年，開發(fā)商曾一度超越整個經(jīng)濟(jì)體的平均利潤率水平，但這種超常表現(xiàn)并不可持續(xù)。如今，隨著行業(yè)回歸正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)及利潤水平，房企需首先接受利潤率持續(xù)下滑的現(xiàn)實。在此基礎(chǔ)上，房企應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)布局，將投資重心更多傾向于需求相對穩(wěn)健的一二線城市，特別是在核心城市布局核心產(chǎn)品。唯有如此，房企方能在提升銷售額的同時，有望實現(xiàn)利潤率的小幅回升。展望未來，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)繼續(xù)打造好產(chǎn)品促進(jìn)銷售回款，同時尋求政策機(jī)遇盤活存量，改善資產(chǎn)負(fù)債表，提升盈利能力。